第三轮土拍即将拉开帷幕-洞察快報

第三轮土拍即将拉开帷幕！多地都急第轮

目前已经有不少热点城市发布第三轮土拍的纷纷放松信息，包括无锡、土拍条件苏州、多地都急第轮南京、纷纷放松合肥、土拍条件深圳和广州等。多地都急第轮

先看广州，纷纷放松昨天广州第三批集中供地名单正式出炉。土拍条件

全市总共出让17宗宅地，多地都急第轮和第一、纷纷放松二轮都是土拍条件48宗地相比，卖的多地都急第轮数量明显少了一大截，房地产市场不好，纷纷放松卖土地的土拍条件底气也不足了。

另外这一次规则放宽，门槛降低，能明显感受到地方在鼓励房企入市拿地。

比如南沙、黄埔限价政策消失了。

上一轮土拍中，这两个区域严格执行限价政策，所以当时的流拍率达到30%。

没钱赚，开发商也不愿意当冤大头，干脆都不拿地了，当时大家都说房企躺平倒逼土地降价。

这下还真的“倒逼”成功了，取消了最高限价，并且之前流拍的土地，地价也下调了。

考虑到目前房企大部分都处于资金链危机中，广州第三轮土拍还贴心地允许开发商“分期付款”。

既让房企有钱赚，短时间内也不会增加房企的资金压力，广州第三轮土拍可以说是释放出满满的诚意。

上半年广州新房之所以这么惨淡，是因为要求新房每次都要降价3%才能拿预售证。

最近广州的朋友和我说，降价3%可能不会继续严格执行了，再降下去，市场真的信心全无。

杭州最近也公布了第三轮土拍的消息，和广州一样，拍地门槛和地价双双降低了！

良渚好运路竞品质地块，此前由于起价高，而且竞品质要求较多，需现房销售，导致流拍。

这一次起拍价将从20682元/㎡，降到17500元/㎡，相当于打了85折，算下来总价降低了约3.3亿元。

西湖翠苑板块的14号地块上轮流派，这次再度推出，精装售价依旧维持5.8万/㎡，但地块起始楼面价或将从原来的33267元/㎡下调至3万/㎡左右。

除了起拍价降低，浙报传媒地产研究院猜测第三轮杭州土拍或将和南京、宁波等城市一样，采用“定品质”的方式。

“竞品质”和“定品质”，虽一字之差，实则已经给开发商腾挪出更大的操作空间。

另外现房销售可能取消，准入条件再放宽。

还有其他的热点城市，我大概总结一下。

南京：放宽了参拍企业的资质要求、不设置报名竞买、合作开发和股份转让要求；

苏州：下调了保证金和首付款比例、取消了土地的市场指导价、降低首缴土地出让金比例；

合肥：代建要求少了、部分地块下调起拍价、取消配建保障性住房；

无锡：调整购地资金来源要求等。

……都是不同程度的放松了土拍条件。

之所以多地同时下调拍地门槛，个中原因也不难猜测。

1、楼市降温超预期，土地卖不出去，财政收入紧张。

下图可以清晰看到，今年两轮土拍的吸金差异巨大。

第一轮土拍时，全国楼市急剧升温，土地市场同样抢破头，多地出现上百个马甲抢地的情况，溢价率节节攀升，当时我们还写了文章的，「这一轮土拍，爆了！」

杭州南京仅靠第一轮土拍就完成了去年接近一半的业绩。

但是下半年随着调控升级，信贷收紧，尤其是土拍门槛越来越高，利润也被压低了，开发商也不敢拿地。「土拍已降温，开发商不再“抢地”了！」

第二轮土拍收官后，热点城市的土地出让金明显大缩水，杭州仅为第一轮的21%，广州南京都减少了差不多一半。

都知道房地产的重要性，很多地方不仅财政是靠土地，连GDP也需要靠房地产来拉动，地方有调控房地产的任务，但又不能调控过度，如果这条船沉了，大家都会难过。

2、多家房企出现资金链危机。

暴雷、破产、债务危机……

房企最近的新闻我就不重述了，反正就是不好过。

在这种紧要关头，率先解决资金链危机，度过难关才是头等大事，基本没有闲置的资金买地。

其实大部分房企内心还是渴望拿地的，在第二轮拍地中，我们观察到拿地的基本上都是以中海保利之类的央企国企，趁着土地行情低迷，溢价率低，大举吸纳土地。

其他陷入资金链危机的房企只能眼巴巴的流口水。

这次下调了拿地的门槛，尤其是允许土地出让金分期付款，加上最近信贷宽松，相信还是会有不少房企重新下场拿地的。

当然咯，尽管土地市场部分限制放宽了，但并不意味着土地市场就会火爆起来。

有些硬性规定依旧没有取消，比如广州严禁马甲拿地；溢价率不超过15%；新房销售倾向首套购房家庭等。

只是说，考虑到目前市场行情过冷，房企资金链紧张，地方在土地出让上适当做出一些调整。

目前已经结束第三轮土拍的城市仅有无锡一个。

从结果来看，市场情绪还算稳定，第一轮的激进疯狂和第二轮那种灰心丧气通通消失了。

20块土地全部出让成功，没有一家流拍。

不过这一轮无锡的土拍有一个很大的特点，就是官方亲自下场“暖被窝”。

那些只有一家报名的地块中，多数都是由政府城投公司出手拿下，或者是政企合作发展的模式，譬如梁溪城投、滨湖城投以及惠山国控等。

国企先带头把场子人气调动起来，吸引更多的房企竞拍。

现在的土地市场还远远谈不上活跃和过热，只是说政府开始在托市了，很明显地方着急了，开始放松竞买土地的各种条件，鼓励房企拿地。

土地市场反应从来都是最快的！

而且土地市场和新房热度紧密相连，一旦土地市场被“救活”，那么新房市场复苏就不远了。

楼市说来说去都是政策市。

昨天财联社从金融管理部门了解到，金融机构对房地产融资基本恢复了。

市场底已经清晰可见，全国各大银行都在陆续松绑，和上半年动辄等半年相比，房贷审批明显加快，广州和深圳现在一个多月房贷就下来了；土地市场也逐渐被唤醒。

这意味着这一轮历经半年的房地产强势打压已经宣告结束，市场终于要回归正常了。

由于广州深圳等这些城市，二手房还处于限价中，而且这个政策短期也不可能取消，所以市场想要回归到去年的状态是不可能的。这对刚需来说是个好机会，未来几年都是一个非常好的买房时机。

但那些连续跌了两年以上的城市，随着信贷逐渐宽松，市场就会回暖。

比如我经常提到的郑州，武汉，苏州，目前这些城市的新房二手房市场都很萧条，但是对于刚需来说，现在就是入手的最佳时机了。

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